Darf ich mein Gewerbe in der Wohnung ausüben?

Eine Wohnung, in der gearbeitet wird, ist fast immer eine Betriebsanlage — und braucht trotzdem meistens keine Genehmigung. Das sind zwei verschiedene Fragen, und die Gewerbeordnung beantwortet sie in zwei aufeinanderfolgenden Absätzen. Wer nur die erste kennt, geht zur Behörde, ohne dass er müsste.

Die Weiche hat zwei Stufen

Stufe 1 — was eine Betriebsanlage ist

§ 74 Abs 1 GewO definiert sie so:

„Unter einer gewerblichen Betriebsanlage ist jede örtlich gebundene Einrichtung zu verstehen, die der Entfaltung einer gewerblichen Tätigkeit nicht bloß vorübergehend zu dienen bestimmt ist.“

Zwei Merkmale, beide niedrigschwellig. Ein Schreibtisch im Wohnzimmer erfüllt sie mühelos. Das allein sagt aber noch nichts über eine Genehmigung.

Stufe 2 — wann sie eine Genehmigung braucht

§ 74 Abs 2 GewO knüpft die Pflicht an eine Bedingung, nicht an den Ort:

„Gewerbliche Betriebsanlagen dürfen nur mit Genehmigung der Behörde errichtet oder betrieben werden, wenn sie wegen der Verwendung von Maschinen und Geräten, wegen ihrer Betriebsweise, wegen ihrer Ausstattung oder sonst geeignet sind, das Leben oder die Gesundheit … der Nachbarn oder der Kunden … oder das Eigentum oder sonstige dingliche Rechte der Nachbarn zu gefährden …“

Die Genehmigungspflicht hängt an der Gefährdungseignung, nicht an der Adresse. Wer am Laptop berät, programmiert, übersetzt oder Texte schreibt, löst keine aus. Wer eine Fräse aufstellt, regelmäßigen Kundenverkehr im Stiegenhaus erzeugt oder mit Chemikalien arbeitet, sehr wohl. Die Einzelfallbeurteilung trifft die Behörde.

Und wenn doch eine Genehmigung nötig ist

Dann fast immer im vereinfachten Verfahren. § 359b Abs 1 GewO nennt zwei Wege dorthin, und eine Wohnung unterschreitet beide:

• Z 1 — die Geräte sind solche, die „nach ihrer Beschaffenheit und Wirkungsweise vornehmlich oder auch dazu bestimmt sind, in Privathaushalten verwendet zu werden“. Das ist die praktisch wichtigere Bedingung.
• Z 2 — die Betriebsflächen betragen insgesamt nicht mehr als 800 m² und die elektrische Anschlussleistung übersteigt 300 kW nicht. Zahlen zum Merken: Jede Wohnung liegt weit darunter.

Zwei Fristen aus demselben Paragrafen: Nachbarn müssen ihre Einwendungen innerhalb der gesetzten Frist erheben, sonst „endet die Parteistellung“ — worauf die Behörde in der Bekanntmachung ausdrücklich hinweisen muss. Und die Behörde entscheidet binnen zwei Monaten.

Bei Änderungen reicht oft eine Anzeige

§ 81 Abs 2 GewO zählt auf, was „jedenfalls nicht“ genehmigungspflichtig ist. Für eine Wohnung sind zwei Punkte einschlägig: der Ersatz durch gleichartige Geräte (Z 5) und Änderungen, die „das Emissionsverhalten der Anlage zu den Nachbarn nicht nachteilig beeinflussen“ (Z 7). Letztere sind nach Abs 3 nur vorher anzuzeigen.

Für viele Betriebe gibt es eine ausdrückliche Freistellung

§ 74 Abs 7 GewO erlaubt es, Arten von Betriebsanlagen zu bezeichnen, „für die jedenfalls keine Genehmigung erforderlich ist“. Genutzt wird diese Ermächtigung von der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung, die in § 1 Abs 1 zwölf Arten aufzählt. Die zweite lautet schlicht:

„2. Bürobetriebe“

Für Schreibtischarbeit in der Wohnung ist damit die Frage nach der Gefährdungseignung gar nicht mehr nötig — die Freistellung greift vorher. Ebenfalls genannt sind unter anderem Einzelhandel bis 600 m², Lager bis 600 m², Kosmetik-, Fußpflege-, Frisör-, Massage- und Bandagistenbetriebe, Änderungsschneidereien und Schuhservice, Fotografenbetriebe sowie Rechenzentren ohne Feuerungsanlage.

Zwei Bedingungen bleiben, und beide stehen in derselben Verordnung:

• Betriebszeiten (§ 1 Abs 2): Montag bis Freitag 6 bis 22 Uhr, Samstag 6 bis 19 Uhr; für Lieferverkehr enger, nämlich bis 19 beziehungsweise 18 Uhr. Für Beherbergung, Eissalon und Textilübernahme gelten die ersten beiden Zeiten nicht.
• Rückausnahmen (§ 2): Die Verordnung gilt unter anderem nicht, wenn außerhalb der Gebäudehülle mechanische Anlagenteile zur Be- oder Entlüftung oder zur Wärmeübertragung liegen — die Split-Klimaanlage an der Fassade kann die Freistellung also kosten.

Die Leiter führt nach unten

1. Ausdrücklich freigestellt? Bürobetriebe ja — § 74 Abs 7 mit § 1 Abs 1 Z 2 der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung
2. Betriebsanlage? Fast immer ja — § 74 Abs 1
3. Genehmigung nötig? Meistens nein — § 74 Abs 2
4. Wenn doch: welches Verfahren? Fast immer das vereinfachte — § 359b Abs 1
5. Bei Änderungen? Oft nur eine Anzeige — § 81 Abs 2 Z 7 mit Abs 3

Jede Sprosse führt nach unten, nicht nach oben. Wer nur die erste kennt, hat den strengsten Teil der Regel und keinen der Auswege.

Der teure Irrtum liegt woanders — beim Finanzamt

Gewerberechtlich darf fast jeder in der Wohnung arbeiten. Steuerlich absetzen darf es fast niemand. Die beiden Fragen werden regelmäßig verwechselt, und die zweite ist die strengere.

§ 20 Abs 1 Z 2 lit d EStG ist ein Abzugsverbot mit enger Ausnahme:

„Aufwendungen oder Ausgaben für ein im Wohnungsverband gelegenes Arbeitszimmer und dessen Einrichtung sowie für Einrichtungsgegenstände der Wohnung. Bildet ein im Wohnungsverband gelegenes Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen, sind die darauf entfallenden Aufwendungen und Ausgaben einschließlich der Kosten seiner Einrichtung abzugsfähig.“

Die Grundregel ist also: nicht absetzbar. Erst der Mittelpunkt-Test öffnet die Tür — und er verlangt den Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit, nicht einen Ort, an dem auch gearbeitet wird. Wer die Kundentermine auswärts hat, fällt darunter regelmäßig nicht.

Drei Wege, je nach Wohnform

Eigentumswohnung

§ 16 Abs 2 WEG 2002 sagt drei Dinge, die selten zusammen genannt werden:

• Eine Widmungsänderung ist ausdrücklich eine Änderung im Sinn dieser Bestimmung.
• Die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer braucht es nur, sofern eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen möglich ist.
• Eine nicht erteilte Zustimmung kann gerichtlich ersetzt werden. Ein freies Vetorecht der Nachbarn gibt es nicht.

Mietwohnung

Zuerst entscheidet der Mietvertrag — das ist Vertragsrecht, nicht Gewerberecht, und es geht der folgenden Frage vor. Das MRG gilt nach § 1 Abs 1 für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder „Geschäftsräumlichkeiten aller Art“.

Der Kündigungsmaßstab in § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist nicht „geschäftlich ja oder nein“, sondern ob der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht.

Eigenheim

Hier entfallen WEG und MRG. Es bleiben die zwei Stufen des § 74 GewO — und das Landesrecht, siehe unten.

Wenn du später etwas umstellst

§ 81 Abs 1 GewO wendet denselben Maßstab ein zweites Mal an: Die Änderung einer genehmigten Betriebsanlage bedarf einer Genehmigung, wenn es zur Wahrung der in § 74 Abs 2 umschriebenen Interessen erforderlich ist. Nicht die Änderung als solche löst die Pflicht aus, sondern wieder die Gefährdungseignung.

Was wir nicht sicher wissen

Drei Dinge stehen hier bewusst nicht, weil wir sie nicht am Gesetzestext geprüft haben:

• Die Verordnungen zu den Maschinenlisten nach § 76 Abs 1 und § 359b Abs 5. Wir haben die Ermächtigungen gelesen, nicht die Listen selbst. Wer eine konkrete Maschine einordnen will, muss sie aufschlagen.
• Landesrecht. Bauordnungen und Flächenwidmung sind Landessache und können eine zusätzliche Schranke sein. Sie stehen nicht in der Gewerbeordnung.
• Der Einzelfall. Ob eine konkrete Tätigkeit Gefährdungseignung im Sinn des § 74 Abs 2 auslöst, beurteilt die Bezirksverwaltungsbehörde.

Häufige Fragen

Quellen

• GewO 1994 § 74 — Begriff und Genehmigungspflicht der Betriebsanlage
• GewO 1994 § 81 — Änderung einer genehmigten Anlage
• 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung — die zwölf freigestellten Arten
• GewO 1994 § 359b — vereinfachtes Genehmigungsverfahren
• EStG 1988 § 20 — Arbeitszimmer im Wohnungsverband
• WEG 2002 § 16 — Änderungen und Widmungsänderungen
• MRG § 30 — Kündigungsgründe

Alle Stellen am 27. August 2026 im RIS-Volltext geprüft, jede von zwei Instanzen unabhängig voneinander.